Потеря партнера в лице ВТБ приведет к неминуемому банкротству девелопера.
Рекламируя свои строительные проекты, девелоперская компания «Донстрой» делает акцент на клиентоориентированности и создании в наружной рекламе позитивного эмоционального фона. Для увеличения объемов продаж застройщик выплачивает кешбэк клиентам за каждого приведенного покупателя. С учетом платной рекламы и «бирж комментаторов» это объясняет появление в сети многочисленных хвалебных отзывов на откровенно сомнительные проекты. Такие, например, как ЖК «Остров» в Хорошево-Мневниках, об экологичности которого регулярно говорят официальные представители «Донстроя».
Вот только «Остров» возводится вблизи территории промзоны бывшего химзавода «Галалит», где хранился дихлорэтан, а само предприятие еще в советское время признали опасным производством. Другой ЖК – «Символ» – строится на территории бывшей промзоны завода «Серп и молот», где в 2021 году в ходе работ обнаружили дореволюционное старообрядческое кладбище. Регулярно на объектах застройщика происходят массовые драки рабочих-мигрантов, заканчивающиеся вмешательством полиции. Решать многочисленные проблемы гендиректору «Донстроя» Алене Дерябиной помогают связи с главой банка ВТБ Андреем Костиным: СМИ неоднократно писали об аффилированности девелопера с кредитным учреждением и реализации проектов жилищного строительства в партнерстве с госбанком. Информация о владельцах застройщика не разглашается, но, как известно, еще в 2009 году «Донстрой» перешел под контроль ВТБ за символическую цену в 500 рублей, урегулировав, таким образом, вопрос с кредиторской задолженностью превышавшей 500 млн долларов. Финансовые показатели компании свидетельствуют о том, что без сторонних «вливаний» она может оказаться на грани банкротства. Вот только у Андрея Костина и ВТБ на сегодняшний день достаточно собственных проблем, начиная от судебных претензий частных инвесторов и заканчивая недавним арестом в США бывшего совладельца банка «Открытие» Вадима Беляева (Вольфсона), чьи показания могут пролить свет на «серые схемы» председателя правления ВТБ.
У «Донстроя» «все строится на любви»
Возглавляемая Аленой Дерябиной девелоперская компания «Донстрой» продолжает активно рекламировать свои проекты в СМИ, социальных сетях и на публичных мероприятиях. Так, на прошедшем недавно в Москве инфрафоруме РБК, посвященном перспективам инвестиций в российский строительный комплекс, заместитель руководителя департамента продаж «Донстроя» Вячеслав Белозеров рассказывал о клиентоориентированности застройщика.
«Важно выяснить, что конкретно клиенту нужно, и предложить это ему. Из 40 минут адресной презентации половина времени уделяется тому, чтобы выяснить качественные потребности клиента и его ценности», – цитирует слова Белозерова «Коммерсант».
Одним из новшеств компании стало преобладание в наружной рекламе позитивного эмоционального фона. В частности, недавно компания использовала слоган
«Все строится на любви», а сегодня – «Признаться в любви на крыше в парке»или «Поужинать с родными с видом на закат».
Уточняется, что в последнем случае речь идет о квартирах, имеющих красивый вид из окон. Обращает на себя внимание следующий пассаж в выступлении Белозерова:
«Мы много задумываемся о том, как наладить эффективную работу сарафанного радио. Когда один клиент рассказывает о своей покупке двум друзьям, а они, доверяя ему, приобретают недвижимость, и мы получаем уже трех клиентов. Добиться этого можно только в случае, если клиент сам максимально доволен своей покупкой и качеством сервиса».
Подчеркивается, что таких «помощников» «Донстрой» стимулирует определенными бонусами. Например, выплачивает кешбэк за каждого приведенного покупателя: только за прошлый год клиенты компании привели 225 «друзей», купивших недвижимость на 7,5 млрд рублей.
Насколько это много в масштабах «Донстроя» – вопрос риторический.
Тем не менее, озвученная информация позволяет лучше понять, откуда «растут ноги» у появляющихся в последнее время многочисленных хвалебных отзывов в сети. Хотя услуги платного пиара и так называемые «биржи комментаторов» тоже никто не отменял. Вот только девелоперские реалии серьезно отличаются от нарисованного «Донстроем» рекламно-иллюзорного мира, которым он завлекает потенциальных покупателей. Хотя у компании действительно «все строится на любви» – на любви к деньгам своих клиентов.
Девелоперские проекты за государственный счет?
Взять, к примеру, финансовые показатели компании. По итогам 2022 года при выручке в 2,3 миллиарда «Донстрой» задекларировал более чем скромную прибыль в размере 941 тыс. рублей. В 2023-м ситуация изменилась: выручка составила 4,8 миллиарда (рост – 113%), прибыль – 453 тыс. рублей (снижение на 52%). Честно говоря, не густо для компании, позиционирующей себя «ведущим девелопером столицы»и «лидером продаж в сегменте бизнес-класса Москвы», работающим с 1994 года.
В сети неоднократно появлялись публикации о нахождении «Донстроя» на грани банкротства. В частности, еще в 2017 году «Ведомости» писали о «кризисно-неустойчивом состоянии»компании «Дон-строй инвест» считавшейся головной структурой группы.
Показателем того, насколько изменилась ситуация с тех пор, может служить следующий факт: в настоящее время «Дон-строй инвест» находится в процессе ликвидации. По итогам прошлого года компания отчиталась о выручке в 188,1 миллиона и прибыли в размере 1,4 млн рублей.
Сегодня уже не является секретом аффилированность застройщика с государственным банком ВТБ и его главой Андреем Костиным. По информации «Ведомостей», в 2008 году «Донстрой», принадлежавший бизнесменам Максиму Блажко и Дмитрию Зеленову, перешел под управление топ-менеджеров ВТБ, являвшегося его основным кредитором. С того момента компания реализует свои жилые проекты в партнерстве с банком, который к тому же участвует в ипотечной программе девелопера.
К этому стоит добавить, что гендиректор «Донстроя» Алена Дерябина – это один из тех самых банковских топ-менеджеров, о которых упоминалось выше: в 2004-2010 гг. она занимала в ВТБ ряд руководящих должностей, включая пост вице-президента. Там же трудились ее сегодняшние заместители Юлия Лановая, Андрей Багаев и руководитель Департамента сопровождения проектов Наталья Бунина.
В банковском руководстве наличие аффилированности с «Донстроем» неоднократно категорически отрицали. Однако информация о владельцах компании в открытых источниках отсутствует. Точнее, таковым является Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ)«Финансовая перспектива», не раскрывающий своих учредителей. Управляющей организацией фонда выступает УК «КЛ-Инвест», чьи владельцы, в свою очередь, скрыты за ЗПИФ «Долгосрочная стратегия». Такая своеобразная «матрешка», где в одной фигурке скрыта другая.
Из всего сказанного следует довольно простой вывод: без финансовой подпитки ВТБ «корабль» под названием «Донстрой» давно пошел бы ко дну. Возможно, это произошло бы еще в далеком 2009 году. Напомним, что тогда банк выкупил контрольный пакет акций девелопера у его основателей – вышеупомянутых Максима Блажко и Дмитрия Зеленова – за символическую сумму в 500 рублей, урегулировав, таким образом, вопрос с имеющейся задолженностью, по информации источников «Коммерсанта», превышавшей 500 млн долларов.
Банкир Костин станет «невыездным»?
Получается, ЖК бизнес-класса «Донстрой» возводит фактически за счет государства? На качестве строящегося жилья стоит остановиться подробнее.
«Продукт высшего качества Безупречная квартирография, экологичные материалы и технологии, эксклюзивное благоустройство, продуманная инфраструктура», – так, привлекая потенциальных покупателей, описывает компания собственные объекты.
На практике же все выглядит иначе. Для начала напомним о конфликте, имевшем место в 2009-2011 гг., когда обманутые дольщики-соинвесторы ЖК «Дом на Беговой», расположенного на Хорошевское шоссе и строившегося «Донстроем», проводили пикеты, в том числе, у офиса ВТБ, требуя от столичных властей окончания строительства «законсервированного» объекта, который должны были завершить в 2007 году. Позже инициативная группа дольщиков получила письменные обязательства, в том числе от Андрея Костина, о сдаче ЖК в марте 2010-го. Публикации о вводе «Дома на Беговой» в эксплуатацию появились в СМИ в апреле 2011 года, в сети комплекс упоминался как одна из самых «уродливых» московских новостроек.
Кстати, проблемы с инвесторами имеются и у самого ВТБ. Так, в 2022 году активы около 500 тыс. клиентов банка оказались «заморожены», в прессе сообщалось о намерении частных инвесторов провести массовые акции протеста в офисах кредитного учреждения в ряде российских городов. Позже стало известно о том, что недовольные принудительным переводом их иностранных активов к другим брокерам инвесторы обратились с исками в суд. В прошлом мае «Forbes» описывал одно из заседаний в Мещанском районном суде Москвы, где собралась группа граждан с плакатами «Брокеры и банки обокрали россиян»и «ЦБ, верни наши деньги».
Происходящее заставляет задуматься о том, насколько проблемы ВТБ могут отразиться на финансируемых им проектах «Донстроя». Тем более, что телеграм-каналы регулярно пишут о «серых схемах» Костина, якобы выводящего за границу, в том числе, финансы с эскроу-счетов застройщика. Масла в огонь подливает недавний арест в США бывшего совладельца банка «ФК Открытие» Вадима Беляева, сменившего фамилию на Вольфсон. Ему инкриминируется помощь Костину в обходе экономических санкций.
Согласно выводам американской стороны, председатель правления ВТБ «бенефициарно владел и контролировал через различные подставные компании несколько активов на десятки миллионов долларов». В частности, речь идет о двух яхтах и домовладении в Аспене, штат Колорадо, которое Костин планировал продать за 12 млн долларов при помощи Беляева-Вольфсона. Не исключено, что в своих показаниях он раскроет и другие известные ему финансовые тайны главы российского госбанка. Не зря же суд Южного округа Нью-Йорка отпустил экс-владельца «Открытия» под подписку о невыезде.
Сам Костин, конечно же, назвал обвинения американских властей в свой адрес беспочвенными, заявив, что он никогда не нарушал «никакое, в том числе американское законодательство» и «не обходил никакие санкции». Не обошлось и без пафосных слов о необходимости «строить другой мир – независимый от давления политической элиты и военного лобби США». В свете происходящего издание «Наша Версия» высказывает предположение о возможном объявлении Минюстом США «непотопляемого» Костина в розыск, а учитывая наличие у Штатов соглашения о выдаче практически с каждым государством, это рисует перед банкиром малоприятную перспективу оказаться «невыездным».
Сомнительная экология на территории промзоны
Возвращаясь к теме проектов «Донстроя», реализуемых доверенным лицом Костина госпожой Дерябиной, в первую очередь стоит напомнить о ЖК «Остров» в Хорошево-Мневниках. Дело в том, что его можно назвать своеобразным опровержением рекламных буклетов застройщика. Взять хотя бы тему экологичности, на которой делал акцентруководитель Департамента развития проектов компании Игорь Ляшенко ходе декабрьского инвестиционного форума «Девелопмент и строительство городов будущего».
Из публикаций в сети следует, что «Остров» возводится рядом с территорией промзоны бывшего химзавода «Галалит», где хранился дихлорэтан. Предприятие еще в советское время признали опасным производством, но вот рекультивация и выемка грунта с тех пор якобы так и не были проведены. Это обстоятельство, однако, не помешало московской мэрии дать девелоперу «зеленый свет» для строительства.
Вот только телеграм-каналы отмечают, что ни один чиновник до сих пор не купил квартиру в ЖК.
Летом 2022 года представители столичной общественности обнаружили вблизи «Острова» несанкционированную свалку строительных отходов, ликвидацией которой в итоге пришлось заниматься районной управе. В ведомстве указывали на большой объем работ и необходимость привлечения спецтехники. Сложилось впечатление, что речь шла о целом мусорном полигоне, образовавшемся усилиями застройщика.
Кстати, в минувшем декабре портал «Момент истины» писал о задержке выдачи ключей владельцам квартир в ЖК «Остров», которую девелопер якобы объяснил недоработками в проектной документации. Издание связывало происходящее как раз с негативным экологическим фоном. Стоит добавить, что другой проект «Донстроя» – ЖК «Символ» в Лефортово – строится на территории бывшей промзоны советского завода «Серп и молот», где в 2021 году в ходе работ здесь обнаружили дореволюционное кладбище старообрядцев-единоверцев, располагавшееся вблизи Всехсвятского монастыря, разрушенного в 1930-х гг.
Тот факт, что на объектах компании работают мигранты, ни для кого не является секретом. Как следствие – появление в криминальных сводках информации о массовых драках между иностранными «специалистами». Например, на площадке ЖК «Остров» в марте прошлого года «стенка на стенку» сошлись более 50 граждан Таджикистана и Узбекистана, поссорившиеся из-за времени посещения столовой. Для урегулирования конфликта потребовалось вмешательство полиции, часть пострадавших пришлось отправить в больницу.
В октябре на территории «Острова» вспыхнул крупный пожар, охвативший шесть строительных бытовок. СМИ писали о клубах черного дыма, бросающихся в глаза за несколько километров от места возгорания. По счастливой случайности, обошлось без человеческих жертв, но учитывая работающий на стройке контингент, несоблюдение элементарных мер безопасности не вызывает удивления. Впрочем, в этом отношении «Остров» ничем не отличается от других объектов «Донстроя». Например, в апреле прошлого года на площадке ЖК «Сердце столицы» на Шелепихинской набережной произошла массовая драка рабочих-мигрантов, сообщалось о задержании силовиками 125 человек.
Но для Алены Дерябиной и ее окружения это, видимо, мелочи. Ведь любую конфликтную ситуацию можно разрешить, используя связи до сих пор непотопляемого Андрея Костина. Вот только как будут развиваться события в случае прекращения финансирования госбанком строительных проектов? Кажется, тогда «Донстрой» «лопнет», как мыльный пузырь, предоставив государству разбираться с проблемами возмущенных обманутых дольщиков.